一、首先全家人座谈一下，确认风格的定位及准备拿出多少银子进行装修。当然，银两充足，就另当别论了，你可让设计师由着性地发挥一把。再通过各种途经选择你中意的公司，但千万别所谓的“知名度”“市场占有率及我们公司有多大”等，∶线万元以上的）对家装市场是不屑一顾的。市场里有60％以上的装饰公司是挂靠经营的，他们居无定所，拿着别人营业执的照影件到市场里租个摊位经营，一旦出问题，关门走人，到那时你会欲哭无门的。多年来，本人有幸见到过不少有风格、有品味的设计，没有一个是上述公司干的，都是一些名不见经传的小小工作室或是一些极专业人士组建的小公司所为。下面转载一些邮件中的二段，看看他们对这些所谓知名度很高公司的设计师、及大作是怎样评价的（未经本人同意，在此表示歉意）1、∶“我在家装市场上接触了几家公司，包括那些所谓知名度很高的装修公司，但我都不太满意。这些公司所谓的设计师基本上都是出校门没几天甚至可能是还没出校门的小姑娘和小伙子，我倒不是说岁数有问题，关键是资历太浅，才设计过有数的几套房子，有的甚至连一些基本的建材知识都不懂，一些想法和做法，连我这业外人士都觉得幼稚，他能做好家装吗？从事此行业的人群素质高低相差太悬殊了！这也是我到网上来咨询的原因之一”。2、“刚刚装修完新居的×先生近日连续串了几位朋友家的门，沮丧地发现自己家的装修风格和哥儿几个没什么太大区别，坐在自家沙发上，总觉得还在等着朋友倒茶，糊里糊涂间竟有一种“走错门”的感觉。”
我认为这种尴尬并非×先生一人所碰到。中国社会调查事务所对、上海、广州等城市进行的一项家庭装修调查结果显示，多数家庭的装修从材质、色调到风格，几乎千篇一律，43．3％的用户表示在选材上向朋友看齐，58．7％的住户认为摹仿照搬是因为“现在的时尚就是如此”。这种盲目跟风、消极适应装饰潮流的结果往往是业主倾其所有，为自己建了一个并不属于或不适于自己心灵的世界。业内人士认为，家居风格是业主的个人、品位、职业、习惯的综合表现，与地域特征、文化背景、社会经济等因素息息相关。装修中不量身定做，过分地注重学习与“拿来”，忽略自己本来的特色，难免会“画虎不成反类犬” 正是由于这种只从视觉上的内容变化而非从房间使用者的角度来考虑设计，才导致了千家万户的装修大同小异，真可谓∶“上至中央，下到地方，祖国山河一片黄，全国上下一榉到底”。当然仔细筛选是定能找到好的，但一定要看看它作完的工程及正在施工的工程，这样你会看到它的作工及用料等情况，请∶好设计应是与众不同的，最起码在你附近的几栋楼中不会见到同一风格。
二、要问一下它们企业内部的施工技术要求，如：瓦工贴装每1平米瓷砖的技术要求，不平整度是多少，空鼓率是多少。对木工有什么技术要求，我讲几条我为我公司制定并严格执行多年的一些技术要求∶瓦工要求∶贴装石材及磁砖不平整度要求为±1mm、空鼓率为百分之0.5，所有角都要靠角尺，防水要作48小时闭水试验，确认不渗漏后方可进行下一工序的施工。木工∶要求横平竖直，2米内±1mm，每工件外露部分倒角1×45°，所有角都要靠角尺，有很多技术要求是高于部颁标准的，你们借鉴-下吧。我曾多次参预过业内组织的随机质检，所有“知名度较高”家装公司的施工现场我都看过，用我的激光扫平仪一照，2米内能有0.5-1公分的误差，有用假冒伪劣水泥的，有拉来大芯板现贴“福河”防伪标以次充好的等等。举不胜举！
三、一个设计方案是通过施工人员劳动耒表达出来的，签约后，当你请的“设计师”将几张图纸丢下，就又去盘算着下一单合同能拿多少佣金时，你未来的家，就听由几个砍猪圈栅栏门出身的木工了，没有设计人员在场监管，能一点不走样地将原设计表达出来吗？就凭几个砍猪圈栅栏门出身的所谓木工能把握好尺寸的比例关系吗？当你看出问题后基本上木已成舟！请设计人员到场看一下，他会说明天吧，后天吧，我现在忙着呢。签约时必须约定设计人员几天到现场一次！
四、须注意还有∶装修一钱一分货，你如杀价太苦，有的公司也作，但等待你的将是一系列的假冒伪劣材料！在二、三个月内就会百出！
《市居住小区物业管理服务标准》将于12月1日起实施。其中，要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施是这次修订增加的内容。
据了解，《标准》为主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
《标准》除增加了对物业管理企业处置突发公共事件的要求外，对目前在物业服务中纠纷较多的停车问题也做了明确，要求有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；停车有序，24小时设专人；有发生紧急情况预案；长期存放的，应签订停车管理服务协议。
《市居住小区物业管理服务标准》将于12月1日起实施。其中，要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施是这次修订增加的内容。据了解，《标准》为主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。《标准》除增加了对物业管理企业处置突发公共事件的要求外，对目前在物业服务中纠纷较多的停车问题也做了明确，要求有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；停车有序，24小时设专人；有发生紧急情况预案；长期存放的，应签订停车管理服务协议。
从今年1月1日起，物业管理收费内容、收费标准和收费价格将发生新的调整，物业管理公司将首次采取“收费酬金制”原则，只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，业主将明明白白消费。这是国务院发改委和建设部近日联合下发的《物业服务收费管理办法》中要求的。根据这个将于明年1月1日起开始执行的新办法，我国现有物业管理收费将发生根本变化。
新的收费和现在实行的旧办法有哪些调整呢？收费标准由谁来定？物业公司和业主之间的关系发生什么变化呢？市民明年将怎么交纳物业费用呢？为此，记者就读者关心的有关问题，采访了有关人士。有关负责人就明年实行的《物业管理条例》的相关内容，做了解释。
新的收费办法不只适用于城市的住宅小区，而是适用于所有的物业类型，也就是说，无论住宅，还是写字楼、商铺，都将执行
新办法在收费原则上也有调整，由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。
在服务收费定价方式上，也有新的调整，新办法取消了定价，了两种价格形式：指导价和市场调节价。这是因为现在许多小区都成立了业主委员会，物业收费价格有了协商的主体，不宜得过死，毕竟，物业消费是业主自己的事。
性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费，新办法取消了代办性服务收费。这是按照今年6月份国务院颁布的《物业管理条例》第45条，代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付，而不应由业主支付。在物业收费成本构成上也发生了新的变化，新的物业服务成本增加了一项：“物业共用部位、共用设施设备及责任保险费用”，这有利于业主财产的安全防范风险。
新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，物业公司在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不
属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。据记者了解，目前市发改委和市国土房管局正在研究实施细则，里面将包括物业服务内容、物业服务收费标准、收费价格，近日将出台。
可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
合理公开收费与服务水平相适应从今年1月1日起，物业管理收费内容、收费标准和收费价格将发生新的调整，物业管理公司将首次采取“收费酬金制”原则，只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，业主将明明白白消费。这是国务院发改委和建设部近日联合下发的《物业服务收费管理办法》中要求的。根据这个将于明年1月1日起开始执行的新办法，我国现有物业管理收费将发生根本变化。新的收费和现在实行的旧办法有哪些调整呢？收费标准由谁来定？物业公司和业主之间的关系发生什么变化呢？市民明年将怎么交纳物业费用呢？为此，记者就读者关心的有关问题，采访了有关人士。有关负责人就明年实行的《物业管理条例》的相关内容，做了解释。■物业收费新办法有六个重大调整新的收费办法不只适用于城市的住宅小区，而是适用于所有的物业类型，也就是说，无论住宅，还是写字楼、商铺，都将执行新的收费办法。新办法在收费原则上也有调整，由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。在服务收费定价方式上，也有新的调整，新办法取消了定价，了两种价格形式：指导价和市场调节价。这是因为现在许多小区都成立了业主委员会，物业收费价格有了协商的主体，不宜得过死，毕竟，物业消费是业主自己的事。收费分类也发生了变化，原来是三种：公共性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费，新办法取消了代办性服务收费。这是按照今年6月份国务院颁布的《物业管理条例》第45条，代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付，而不应由业主支付。在物业收费成本构成上也发生了新的变化，新的物业服务成本增加了一项：“物业共用部位、共用设施设备及责任保险费用”，这有利于业主财产的安全防范风险。新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，物业公司在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。据记者了解，目前市发改委和市国土房管局正在研究实施细则，里面将包括物业服务内容、物业服务收费标准、收费价格，近日将出台。业主和物业公司如何约定物业服务费用新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
１０月１日起，根据建设部印发的《物业服务收费明码标价》，所有小区的物业公司都应该把物业费每一项详细说明贴在明显供居民了解。这一将对物业收费起到什么样的作用，给百姓生活带来什么样的影响呢？物业公司愿意吗，记者就此问题进行专门采访，业内专家认为，这标志着物业收费明码标价的时代已经到来，会对今后的物业收费产生积极影响。
有调查显示，居民对物业收费最不满意的是“透明度不高”。部分小区没有按将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印，或从别的途径摘抄的收费标准，未使用由物价部门监制的统一价目表。此外，业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权，但有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细，业主普遍对公开账目的真实性表示怀疑。
业内人士指出，在市场经济社会，物业服务同样是可以出售的商品，但与其他陈列在超市里的商品不同，从前物业收费没有一个让人一目了然的价格“标签”，这也正是业主与物业管理服务部门产生矛盾的直接原因。《物业服务收费明码标价》作为行业性法规出台后，必然会对物业服务收费的透明度，物业管理行业的健康发展，起到加速和推动的作用。对于业主来说，物业服务收费明码标价的内容，如服务内容、服务标准、计费方式、收费标准等１３项要求，可以让“消费者”把钱花个明明白白。即使物业管理服务机构代收的水、电、气及其电视费也要作出详实的标注和公示。
越来越细化的物业服务收费，不但详细地了收费的内容，更推出了有力的监督体制。对于利用虚假的或者使人的标价内容、标价方式进行价格欺诈的行为，物价部门将依据《中华人民国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的》、《价格欺诈行为的》等相关法规、政策进行处罚。物价管理部门和同级房地产管理部门将对物业服务收费进行管理，物价管理部门将对物业管理企业的收费情况实施监督检查。为了形成互动，有关部门将设立群众举报热线，让老百姓与监督部门直接对话。这大大方便了监管部门第一时间了解民声民愿，让老百姓有了自身的渠道，不会出现投诉无门，被“踢皮球”的情况。
针对此，很多开发商和物业公司在接受采访时不愿意，一位不愿意透露姓名的开发商接受了记者的电话采访，他认为，在没有推行相关法规时，有实力的和有长远发展目标的物业管理公司，同样严格要求自己，这是市场优胜劣汰的必然结果。但是并不是所有的公司都能做到，在利益的下，又没有强大约束力，也出现了一些损害业主利益的事情。基于此，才出现了物业管理公司与业主之间的种种矛盾。此带有强制性，它的推行一定会加快物业收费市场的规范进程。它的积极作用有两方面，一是约束物业管理部门，使其知道循规蹈矩，从根本上业主的利益；二是加深业主的认识，让业主在明明白白消费的同时，知道享受服务更要懂得付出。
业主马小姐的观点也很有代表性：她认为重视，百姓关注，《》的实施给我们生活带来的影响值得期待，那怎样才能更好地发挥此《》的作用呢？除了加强对意识的教育外，“一项法规的颁布和实施，最重要的是能否按照初衷执行下去，只有实实在在地执行了，才能给我们老百姓带来长久的利益。”
１０月１日起，根据建设部印发的《物业服务收费明码标价》，所有小区的物业公司都应该把物业费每一项详细说明贴在明显供居民了解。这一将对物业收费起到什么样的作用，给百姓生活带来什么样的影响呢？物业公司愿意吗，记者就此问题进行专门采访，业内专家认为，这标志着物业收费明码标价的时代已经到来，会对今后的物业收费产生积极影响。■明码标价把钱花得明明白白有调查显示，居民对物业收费最不满意的是“透明度不高”。部分小区没有按将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印，或从别的途径摘抄的收费标准，未使用由物价部门监制的统一价目表。此外，业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权，但有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细，业主普遍对公开账目的真实性表示怀疑。业内人士指出，在市场经济社会，物业服务同样是可以出售的商品，但与其他陈列在超市里的商品不同，从前物业收费没有一个让人一目了然的价格“标签”，这也正是业主与物业管理服务部门产生矛盾的直接原因。《物业服务收费明码标价》作为行业性法规出台后，必然会对物业服务收费的透明度，物业管理行业的健康发展，起到加速和推动的作用。对于业主来说，物业服务收费明码标价的内容，如服务内容、服务标准、计费方式、收费标准等１３项要求，可以让“消费者”把钱花个明明白白。即使物业管理服务机构代收的水、电、气及其电视费也要作出详实的标注和公示。■加管业主终于有章可循越来越细化的物业服务收费，不但详细地了收费的内容，更推出了有力的监督体制。对于利用虚假的或者使人的标价内容、标价方式进行价格欺诈的行为，物价部门将依据《中华人民国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的》、《价格欺诈行为的》等相关法规、政策进行处罚。物价管理部门和同级房地产管理部门将对物业服务收费进行管理，物价管理部门将对物业管理企业的收费情况实施监督检查。为了形成互动，有关部门将设立群众举报热线，让老百姓与监督部门直接对话。这大大方便了监管部门第一时间了解民声民愿，让老百姓有了自身的渠道，不会出现投诉无门，被“踢皮球”的情况。■责权分明物业公司要懂自律针对此，很多开发商和物业公司在接受采访时不愿意，一位不愿意透露姓名的开发商接受了记者的电话采访，他认为，在没有推行相关法规时，有实力的和有长远发展目标的物业管理公司，同样严格要求自己，这是市场优胜劣汰的必然结果。但是并不是所有的公司都能做到，在利益的下，又没有强大约束力，也出现了一些损害业主利益的事情。基于此，才出现了物业管理公司与业主之间的种种矛盾。此带有强制性，它的推行一定会加快物业收费市场的规范进程。它的积极作用有两方面，一是约束物业管理部门，使其知道循规蹈矩，从根本上业主的利益；二是加深业主的认识，让业主在明明白白消费的同时，知道享受服务更要懂得付出。■业主声音 业主马小姐的观点也很有代表性：她认为重视，百姓关注，《》的实施给我们生活带来的影响值得期待，那怎样才能更好地发挥此《》的作用呢？除了加强对意识的教育外，“一项法规的颁布和实施，最重要的是能否按照初衷执行下去，只有实实在在地执行了，才能给我们老百姓带来长久的利益。”
一看硬度，地板是以比重来确定其硬度的。越硬当然越耐磨。一般来说，颜色越深其硬度越高。二看外观，表面均匀、色泽一致及少树瘤（眼）为佳。三看长度，木地板长度一般有1200、600、900等规格。越长的木地板越容易起拱。四看含水率，选择实木地板时，注意含水率不能太高，一般应在13%以下。五看材料，注意购买的上应注明地板的正确等级。
由市发改委组织、历时3个月的全市物管收费专项检查日前结束。市发改委负责人透露，名目繁多的物管乱收费项目和标准依旧存在，严重侵害了业主的利益。市消费者协会有关负责人接受记者采访时也表示，尽管从10月1日起物管收费实行明码标价，但目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。
据市发改委有关官员透露，此次物管收费大检查的主要范围是经济适用住房小区和普通居住小区。从检查的实际情况来看，物管公司不合理收费的情况在一些住宅小区依旧存在。“应该是一些比较小的物管公司存在这方面的情况，而一些正规的物管公司已经很少出现这些不合理收费了。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生这样认为。从此次检查的实际结果来看，不合理收费主要包括以下几个方面。
首先，擅自设置收费项目。有的物业公司擅自向业主收取入住费30元/户；有的还收取电视天线管理费(电视收视费除外)；有的还在业主办理入住手续时，收取防盗门维修费、信报箱费等。
其次，重复收费。有的业主已经交纳了公共维修基金，按照，物业公司在收取费用时就应该扣除公共部位的中修费和大修费，但是有的物业公司仍然在继续收取，造成重复收费。
再次，擅自提高收费标准。有的物业公司利用和业主间信息不对称来业主。虽然做到了形式上的明码标价，但是各项标准却进行了提高。比如装修垃圾清运费本该按照自然间计算，但有的就按照每户200元或300元计算，暗中提高价格。
此外，有的居住小区在规划立项时是属于普通小区，但是物业公司却按照高档小区的标准收取费用，物业收费和提供的服务水平不对称。
“从10月1日开始明码标价后，这种乱收费的情况会有一定的减少，而之所以出现这样的情况，应该是业主与物管公司消息不对称造成的。”悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇分析说，比如1999年关于公共维修基金的法规出台之后，明确物业费不再收取公共部位的中修、大修费，但是现在有些物管公司却仍执行早前的收费标准。
开创律师事务所副主任律师王飞认为，不合理的收费一方面可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。
多家物管公司负责人则对记者表示，目前物业管理中各类矛盾和纠纷大多与相关信息不公开、不透明有关。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以交纳物业费应对。“完全做到信息透明是很难的，不过，实行明码标价在一定程度上可以遏制物管不合理收费现象。”邓南宇分析。
事实上，从这次检查中不合理收费的情况来看，这些不合理的收费更多的是隐性收费。王飞说：“隐性的不合理收费一般业主是很难发现的，即使是明码标价，也不容易发觉。因此，业主应尽快地主动补上物管知识的课。”
对此，邓南宇认为，可从两方面对业主进行“培训”。一是在业主委员会具有一定物管知识的前提下，业主向业主委员会咨询，提高物管知识水平；二是物管公司对小区业主进行必要的物管知识培训，尤其是业主可以借助网络、等资源普及物管知识。
邓南宇还表示，物管收费标准一般都是通过收费合同体现，因此，业主委员会在和物管公司签订物管合同时，一定要把好关，在签订合同以后还要行使好监督作用。而对于随购房合同“销售”的物管服务合同，业主也完全可以根据目前公布的物管收费标准进行核实。如果存在不合理收费，在没有成立业主委员会之前，可向有关主管部门举报；而成立业主委员会后，则可以根据物管公司的服务质量和收费标准重新选聘合适的物管公司。
由于今年4月开始，由市发改委、原市国土房管局共同拟定的《市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》仍在修改当中，出台还需要一段时间，因此目前执行的仍是旧的物管收费标准。根据《市普通居住小区物业管理收费暂行办法》所的不同物业类型，共有三种物业管理收费方法：
普通居住小区：需使用人交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线个项目。
经济适用住房：多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。
市物管收费专项检查结束，凸显乱收费仍较多，其投诉量约占物管投诉的80%由市发改委组织、历时3个月的全市物管收费专项检查日前结束。市发改委负责人透露，名目繁多的物管乱收费项目和标准依旧存在，严重侵害了业主的利益。市消费者协会有关负责人接受记者采访时也表示，尽管从10月1日起物管收费实行明码标价，但目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。“现状”乱收费依旧存在擅自设置收费项目、重复收费、提高收费标准据市发改委有关官员透露，此次物管收费大检查的主要范围是经济适用住房小区和普通居住小区。从检查的实际情况来看，物管公司不合理收费的情况在一些住宅小区依旧存在。“应该是一些比较小的物管公司存在这方面的情况，而一些正规的物管公司已经很少出现这些不合理收费了。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生这样认为。从此次检查的实际结果来看，不合理收费主要包括以下几个方面。首先，擅自设置收费项目。有的物业公司擅自向业主收取入住费30元/户；有的还收取电视天线管理费(电视收视费除外)；有的还在业主办理入住手续时，收取防盗门维修费、信报箱费等。其次，重复收费。有的业主已经交纳了公共维修基金，按照，物业公司在收取费用时就应该扣除公共部位的中修费和大修费，但是有的物业公司仍然在继续收取，造成重复收费。再次，擅自提高收费标准。有的物业公司利用和业主间信息不对称来业主。虽然做到了形式上的明码标价，但是各项标准却进行了提高。比如装修垃圾清运费本该按照自然间计算，但有的就按照每户200元或300元计算，暗中提高价格。此外，有的居住小区在规划立项时是属于普通小区，但是物业公司却按照高档小区的标准收取费用，物业收费和提供的服务水平不对称。“原因”主要是信息不对称业主欠缺相关知识，物管公司有机可乘“从10月1日开始明码标价后，这种乱收费的情况会有一定的减少，而之所以出现这样的情况，应该是业主与物管公司消息不对称造成的。”悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇分析说，比如1999年关于公共维修基金的法规出台之后，明确物业费不再收取公共部位的中修、大修费，但是现在有些物管公司却仍执行早前的收费标准。开创律师事务所副主任律师王飞认为，不合理的收费一方面可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。多家物管公司负责人则对记者表示，目前物业管理中各类矛盾和纠纷大多与相关信息不公开、不透明有关。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以交纳物业费应对。“完全做到信息透明是很难的，不过，实行明码标价在一定程度上可以遏制物管不合理收费现象。”邓南宇分析。“应对”业主主动“补课”“销售”如有不合理收费可举报或选聘新物管事实上，从这次检查中不合理收费的情况来看，这些不合理的收费更多的是隐性收费。王飞说：“隐性的不合理收费一般业主是很难发现的，即使是明码标价，也不容易发觉。因此，业主应尽快地主动补上物管知识的课。”对此，邓南宇认为，可从两方面对业主进行“培训”。一是在业主委员会具有一定物管知识的前提下，业主向业主委员会咨询，提高物管知识水平；二是物管公司对小区业主进行必要的物管知识培训，尤其是业主可以借助网络、等资源普及物管知识。邓南宇还表示，物管收费标准一般都是通过收费合同体现，因此，业主委员会在和物管公司签订物管合同时，一定要把好关，在签订合同以后还要行使好监督作用。而对于随购房合同“销售”的物管服务合同，业主也完全可以根据目前公布的物管收费标准进行核实。如果存在不合理收费，在没有成立业主委员会之前，可向有关主管部门举报；而成立业主委员会后，则可以根据物管公司的服务质量和收费标准重新选聘合适的物管公司。交费指南沿用旧办法普通居住小区15项收费由于今年4月开始，由市发改委、原市国土房管局共同拟定的《市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》仍在修改当中，出台还需要一段时间，因此目前执行的仍是旧的物管收费标准。根据《市普通居住小区物业管理收费暂行办法》所的不同物业类型，共有三种物业管理收费方法：普通居住小区：需使用人交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线个项目。高档住宅物业：实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。经济适用住房：多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。
市国土资源与房屋管理局小区办主任赵春凯透露，明年上半年出台维修基金实施办法，现在正处于研究阶段，实施办法细则的侧重点是，本着公开、透明、科学的原则，维修基金的使用将由业主决定。
按，小区维修基金应占房价的2％，细算下来，每个小区的维修基金都是一笔可观的数字，如回龙观小区，其维修基金高达数千万元。即使一个几百户的小区，维修基金少说也有上百万元。如此巨额的费用如何利用好，业主最关注，主管部门也最头痛。
赵春凯说，现在维修基金的使用权掌握在业主委员会手中，仅靠业主委员会的几个来管理上千万甚至是上亿的维修基金，很难让人放心。在制定维修基金实施细则时，要把这个使用交给业主。如果小区内有公共设施的修缮需要维修基金，首先要召开业主大会，由业主大会形成决议，然后才由业主委员会实施。同时，还要请专业公司对小区内公共设施损害程度进行鉴定，并公布财务支出预算，让业主的每一分钱都花得明明白白。
赵春凯强调，对于小区内经常出现开发商或物业公司私自占用维修基金情况，在实施细则当中也会加大相应的处罚力度。
市物管收费专项检查结束，凸显乱收费仍较多，其投诉量约占物管投诉的80%由市发改委组织、历时3个月的全市物管收费专项检查日前结束。市发改委负责人透露，名目繁多的物管乱收费项目和标准依旧存在，严重侵害了业主的利益。市消费者协会有关负责人接受记者采访时也表示，尽管从10月1日起物管收费实行明码标价，但目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。“现状”乱收费依旧存在擅自设置收费项目、重复收费、提高收费标准据市发改委有关官员透露，此次物管收费大检查的主要范围是经济适用住房小区和普通居住小区。从检查的实际情况来看，物管公司不合理收费的情况在一些住宅小区依旧存在。“应该是一些比较小的物管公司存在这方面的情况，而一些正规的物管公司已经很少出现这些不合理收费了。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生这样认为。从此次检查的实际结果来看，不合理收费主要包括以下几个方面。首先，擅自设置收费项目。有的物业公司擅自向业主收取入住费30元/户；有的还收取电视天线管理费(电视收视费除外)；有的还在业主办理入住手续时，收取防盗门维修费、信报箱费等。其次，重复收费。有的业主已经交纳了公共维修基金，按照，物业公司在收取费用时就应该扣除公共部位的中修费和大修费，但是有的物业公司仍然在继续收取，造成重复收费。再次，擅自提高收费标准。有的物业公司利用和业主间信息不对称来业主。虽然做到了形式上的明码标价，但是各项标准却进行了提高。比如装修垃圾清运费本该按照自然间计算，但有的就按照每户200元或300元计算，暗中提高价格。此外，有的居住小区在规划立项时是属于普通小区，但是物业公司却按照高档小区的标准收取费用，物业收费和提供的服务水平不对称。“原因”主要是信息不对称业主欠缺相关知识，物管公司有机可乘“从10月1日开始明码标价后，这种乱收费的情况会有一定的减少，而之所以出现这样的情况，应该是业主与物管公司消息不对称造成的。”悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇分析说，比如1999年关于公共维修基金的法规出台之后，明确物业费不再收取公共部位的中修、大修费，但是现在有些物管公司却仍执行早前的收费标准。开创律师事务所副主任律师王飞认为，不合理的收费一方面可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。多家物管公司负责人则对记者表示，目前物业管理中各类矛盾和纠纷大多与相关信息不公开、不透明有关。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以交纳物业费应对。“完全做到信息透明是很难的，不过，实行明码标价在一定程度上可以遏制物管不合理收费现象。”邓南宇分析。“应对”业主主动“补课”“销售”如有不合理收费可举报或选聘新物管事实上，从这次检查中不合理收费的情况来看，这些不合理的收费更多的是隐性收费。王飞说：“隐性的不合理收费一般业主是很难发现的，即使是明码标价，也不容易发觉。因此，业主应尽快地主动补上物管知识的课。”对此，邓南宇认为，可从两方面对业主进行“培训”。一是在业主委员会具有一定物管知识的前提下，业主向业主委员会咨询，提高物管知识水平；二是物管公司对小区业主进行必要的物管知识培训，尤其是业主可以借助网络、等资源普及物管知识。邓南宇还表示，物管收费标准一般都是通过收费合同体现，因此，业主委员会在和物管公司签订物管合同时，一定要把好关，在签订合同以后还要行使好监督作用。而对于随购房合同“销售”的物管服务合同，业主也完全可以根据目前公布的物管收费标准进行核实。如果存在不合理收费，在没有成立业主委员会之前，可向有关主管部门举报；而成立业主委员会后，则可以根据物管公司的服务质量和收费标准重新选聘合适的物管公司。交费指南沿用旧办法普通居住小区15项收费由于今年4月开始，由市发改委、原市国土房管局共同拟定的《市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》仍在修改当中，出台还需要一段时间，因此目前执行的仍是旧的物管收费标准。根据《市普通居住小区物业管理收费暂行办法》所的不同物业类型，共有三种物业管理收费方法：普通居住小区：需使用人交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线个项目。高档住宅物业：实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。经济适用住房：多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。
市国土资源与房屋管理局小区办主任赵春凯透露，明年上半年出台维修基金实施办法，现在正处于研究阶段，实施办法细则的侧重点是，本着公开、透明、科学的原则，维修基金的使用将由业主决定。
按，小区维修基金应占房价的2％，细算下来，每个小区的维修基金都是一笔可观的数字，如回龙观小区，其维修基金高达数千万元。即使一个几百户的小区，维修基金少说也有上百万元。如此巨额的费用如何利用好，业主最关注，主管部门也最头痛。
赵春凯说，现在维修基金的使用权掌握在业主委员会手中，仅靠业主委员会的几个来管理上千万甚至是上亿的维修基金，很难让人放心。在制定维修基金实施细则时，要把这个使用交给业主。如果小区内有公共设施的修缮需要维修基金，首先要召开业主大会，由业主大会形成决议，然后才由业主委员会实施。同时，还要请专业公司对小区内公共设施损害程度进行鉴定，并公布财务支出预算，让业主的每一分钱都花得明明白白。
赵春凯强调，对于小区内经常出现开发商或物业公司私自占用维修基金情况，在实施细则当中也会加大相应的处罚力度。
市物管收费专项检查结束，凸显乱收费仍较多，其投诉量约占物管投诉的80%由市发改委组织、历时3个月的全市物管收费专项检查日前结束。市发改委负责人透露，名目繁多的物管乱收费项目和标准依旧存在，严重侵害了业主的利益。市消费者协会有关负责人接受记者采访时也表示，尽管从10月1日起物管收费实行明码标价，但目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。“现状”乱收费依旧存在擅自设置收费项目、重复收费、提高收费标准据市发改委有关官员透露，此次物管收费大检查的主要范围是经济适用住房小区和普通居住小区。从检查的实际情况来看，物管公司不合理收费的情况在一些住宅小区依旧存在。“应该是一些比较小的物管公司存在这方面的情况，而一些正规的物管公司已经很少出现这些不合理收费了。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生这样认为。从此次检查的实际结果来看，不合理收费主要包括以下几个方面。首先，擅自设置收费项目。有的物业公司擅自向业主收取入住费30元/户；有的还收取电视天线管理费(电视收视费除外)；有的还在业主办理入住手续时，收取防盗门维修费、信报箱费等。其次，重复收费。有的业主已经交纳了公共维修基金，按照，物业公司在收取费用时就应该扣除公共部位的中修费和大修费，但是有的物业公司仍然在继续收取，造成重复收费。再次，擅自提高收费标准。有的物业公司利用和业主间信息不对称来业主。虽然做到了形式上的明码标价，但是各项标准却进行了提高。比如装修垃圾清运费本该按照自然间计算，但有的就按照每户200元或300元计算，暗中提高价格。此外，有的居住小区在规划立项时是属于普通小区，但是物业公司却按照高档小区的标准收取费用，物业收费和提供的服务水平不对称。“原因”主要是信息不对称业主欠缺相关知识，物管公司有机可乘“从10月1日开始明码标价后，这种乱收费的情况会有一定的减少，而之所以出现这样的情况，应该是业主与物管公司消息不对称造成的。”悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇分析说，比如1999年关于公共维修基金的法规出台之后，明确物业费不再收取公共部位的中修、大修费，但是现在有些物管公司却仍执行早前的收费标准。开创律师事务所副主任律师王飞认为，不合理的收费一方面可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。多家物管公司负责人则对记者表示，目前物业管理中各类矛盾和纠纷大多与相关信息不公开、不透明有关。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以交纳物业费应对。“完全做到信息透明是很难的，不过，实行明码标价在一定程度上可以遏制物管不合理收费现象。”邓南宇分析。“应对”业主主动“补课”“销售”如有不合理收费可举报或选聘新物管事实上，从这次检查中不合理收费的情况来看，这些不合理的收费更多的是隐性收费。王飞说：“隐性的不合理收费一般业主是很难发现的，即使是明码标价，也不容易发觉。因此，业主应尽快地主动补上物管知识的课。”对此，邓南宇认为，可从两方面对业主进行“培训”。一是在业主委员会具有一定物管知识的前提下，业主向业主委员会咨询，提高物管知识水平；二是物管公司对小区业主进行必要的物管知识培训，尤其是业主可以借助网络、等资源普及物管知识。邓南宇还表示，物管收费标准一般都是通过收费合同体现，因此，业主委员会在和物管公司签订物管合同时，一定要把好关，在签订合同以后还要行使好监督作用。而对于随购房合同“销售”的物管服务合同，业主也完全可以根据目前公布的物管收费标准进行核实。如果存在不合理收费，在没有成立业主委员会之前，可向有关主管部门举报；而成立业主委员会后，则可以根据物管公司的服务质量和收费标准重新选聘合适的物管公司。交费指南沿用旧办法普通居住小区15项收费由于今年4月开始，由市发改委、原市国土房管局共同拟定的《市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》仍在修改当中，出台还需要一段时间，因此目前执行的仍是旧的物管收费标准。根据《市普通居住小区物业管理收费暂行办法》所的不同物业类型，共有三种物业管理收费方法：普通居住小区：需使用人交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线个项目。高档住宅物业：实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。经济适用住房：多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。
随着住房制度和住房商品化的发展，物业管理这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等经济发达城市已达95%，全国物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。
但与此同时，物业管理在发展中也出现了很多问题，关于物业管理纠纷的各种报道屡屡见报，矛盾激烈者常有、集体、诉诸法庭等现象。物业管理投诉年年大幅度上涨，与拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点。未来十到二十年，随着住宅建设的大规模发展，物业管理将拥有更广阔的发展机遇和空间，也会不断出现新的问题。物业管理的未来在何方？解剖物业管理存在的根本问题，提出相应的对策，将促进物业管理朝着更加健康、的方向发展，让物业管理更好地行使其应有的职能，业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作创造良好的条件。
1999年至2002年间，201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。入住后物业公司按每平方米3.15元收取物业管理费。业主认为，物业公司的收费过高，财务收支不透明，收费标准和服务水平差距较大，遂把物业公司告上了法院。
市对物业管理收费有三种：一是普通住宅小区，按市收取。在项目申报时，没有申请为高档公寓或涉外公寓都叫普通住宅小区。二是经济适用住房，有明确的收费标准。三是高档物业，由业主和物业管理公司双方商定。市物价局认为：欧陆经典万兴苑小区属普通住宅，应执行普通住宅收费标准，执行日期至2003年6月25日；如被评为市级优秀管理居住小区，在两年内管理费可在标准基础上上浮10%至25%。2000年11月，被告管理的欧陆经典万兴苑南苑被评为市优秀管理居住小区。法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%，实为搭车涨价。判决中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。
由于普通住宅的物业服务费用涉及到广大群众的切身利益，在目前物业管理市场发育还不完善的情况下，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。《物业管理条例》第四十一条明确，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。
针对在物业管理收费中的职能和收费标准如何确定的问题，一些城市正在着手制订物业管理分等定级的服务和收费标准，服务收费将按质论价，不同档次的物业有相应标准，业主购房时就可根据小区档次和物业公司提供的相应标准，一目了然知道自己应交的费用和应享有的服务。业主可以加强对物业管理服务质量和收费的监管，而物业公司也可以根据自己所付出的劳动，收取相应的报酬。
针对业主反映强烈的维修不及时、服务不到位、收费不合理等问题，上海为物业公司制定了一系列“动作”。要求物业维修公开报修电线小时受理居民报修，急修事项两小时内赶到现场，24小时内处理完毕，确实难以及时处置的，应列入专项维修计划；物业服务要做到周一至周日受理业务接待，公开办事程序，明确办事时限；物业收费要做到严格按物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，服务窗口应公示物业管理收费项目、收费标准。如果“动作”不到位，业主不满意，物业公司就可能被清理出局。
王芳女士购房时，从售楼处的沙盘模型看到规划中的小区中心绿地有一万平方米，景观设计有江南水乡的小桥流水，旁边有一个三层楼的幼儿园。王女士的小孩刚刚一岁，优美的、方便的配套设施，促使王女士毫不犹豫地买了一套单价最高、朝向中心花园的大户型。当十个月后王女士高高兴兴来办理入住时，却发现中心花园处正在兴建一栋塔楼，规划中的幼儿园已整体卖给一个公司用做办公楼。王女士一气之下联合其他业主把开发商和物业管理公司告到了法院。类似这种因小区配套设施的变化引起的纠纷是最常见的物业纠纷。
《物业管理条例》第五章关于“物业的和使用”明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设途的，应当在依理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道、场地，损害业主的共同利益。条例的明确了公共建筑和共用设施的处分权掌握在业主手里，物业管理企业擅自处理。
刚搬进一个新建小区临街顶层，装修后入住不到一个月，突然发现夜如白昼，彻夜通明，仔细观察才发现是楼顶刚刚竖起的巨大霓虹灯广告牌，就楼顶广告扰民问题、电梯间、大堂收益问题与物业公司发生了争执，广大业主要求物业公司一是撤掉楼顶广告牌，二是所有广告收益抵减业主的物业管理费，重新核算物业管理费用标准。
《物业管理条例》第五章关于“物业的和使用”中：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。这就意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用做经营，所有收益归业主所有。
过去很多业主或物业公司违反了相关，有关管理部门却不能对其进行处罚。《物业管理条例》明确了开发商、物业管理公司、业主委员会及业主等各方在物业管理中的法律责任，以及处罚办法。条例：开发商擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
某著名小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主与开发商、物业管理企业发生了矛盾，业主把对开发商的不满给物业管理企业，已有五年不交物业管理费了，物业管理企业多次发出催交通知，但除个别业主交纳了物业费，大部分根本收不上来，多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下还在苦苦支撑。还有一个早年开发的别墅区，业主素质参差不齐，一些住户无缘无故拖欠、拒交物业管理费，几年来，物业公司只能维持基本的保安和清洁服务，别墅区已变得破旧不堪，不仅没有升值，剩余的房子越卖越便宜，最终受损的还是广大业主的利益。
目前，物业服务收费困难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的，常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。在经济发达的城市上海，对20家面积在5万平方米以上的商品房小区调查中，物业管理企业能正常收费达到80％以上的仅有两家，60％至80％之间的有10家，有4家的收费率不到30％。
这种因各种原因拖欠或交纳物业管理费的现象在行业中越来越严重，物业公司往往拿这些“搭车消费”、拖欠物业服务费用的少数业主没办法。而按照《物业管理条例》，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。条例:违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向起诉。这一保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的全体业主权益的原则。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会的制约。
陈工程师买了单位的房改房，并按在购房时交纳了维修基金，当两年后房屋老化需要电梯和外立面粉刷时，才得知维修基金大部分被原单位用在了集资合作建房的单位补助部分，另一部分被当作住房补贴发放给了无房职工。小邱买的是商品房，办理入住时没有交纳维修基金，四年后，当小区业主决定重新粉刷外墙时，只有小邱等个别业主补交了维修基金，其余业主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，带来业主间费用分摊的不公平，引起矛盾，已交纳费用的部分业主还要求物业管理企业全额退还。
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的“养老金”，条例对专项维修资金作了以下：一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关交纳专项维修资金。二是专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、，不得挪作他用。三是对挪用专项维修资金的行为了相应的法律责任。这项不仅明确了维修基金的使用方向，还对物业在使用和过程中，必须处理好单个业主和全体业主共同利益之间的关系做出了明确，了全体业主的利益。
市国土资源与房屋管理局小区办主任赵春凯透露，明年上半年出台维修基金实施办法，现在正处于研究阶段，实施办法细则的侧重点是，本着公开、透明、科学的原则，维修基金的使用将由业主决定。按，小区维修基金应占房价的2％，细算下来，每个小区的维修基金都是一笔可观的数字，如回龙观小区，其维修基金高达数千万元。即使一个几百户的小区，维修基金少说也有上百万元。如此巨额的费用如何利用好，业主最关注，主管部门也最头痛。赵春凯说，现在维修基金的使用权掌握在业主委员会手中，仅靠业主委员会的几个来管理上千万甚至是上亿的维修基金，很难让人放心。在制定维修基金实施细则时，要把这个使用交给业主。如果小区内有公共设施的修缮需要维修基金，首先要召开业主大会，由业主大会形成决议，然后才由业主委员会实施。同时，还要请专业公司对小区内公共设施损害程度进行鉴定，并公布财务支出预算，让业主的每一分钱都花得明明白白。赵春凯强调，对于小区内经常出现开发商或物业公司私自占用维修基金情况，在实施细则当中也会加大相应的处罚力度。
近3年物管收费举报受理量位居前3位，业界认为，10月1日起实施的明码标价将增大乱收费的难度，但欲根本上杜绝乱收费仍需企业自律、部门监管和业主主动
据国家发改委对全国价格举报电话受理的举报情况统计，近3年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反乱收费，一直高居各类举报问题前3位。而从今年10月1日起，物业管理企业应明码标价。多数业内人士表示，明码标价在一定程度上能对不正规的物管公司起到一定的制约作用，但很难真正杜绝物管公司乱收费现象。
目前，市发生的有关物管纠纷诉讼案件层出不穷，纠纷的主要原因绝大多数是由于业主认为物管公司乱收费或多收费少服务。汉韬律师事务所主任律师李玲分析说，物管收费纠纷是引发物管公司和业主之间其他纠纷的主要导火线，而信息的不对称和不公开是其产生的主要的原因。
在海淀区法院今年一、二月份受理的物管诉讼案件中，物管企业起诉业主不交纳物管费用的案件占到了99.2%，而在审理中，业主对不交纳物管费用的解释均为物管公司存在乱收费或多收费少服务的行为，因此他们就以不交纳物管费用进行。
物管收费一直都是物管工作的焦点，在去年出台的《物业管理条例》中就明确提出，物管公司要定期向业主公布物管收费的账目，但是在执行过程中，由于业主对物管收费信息的不对称以及有关部门的监管不力，导致一些不规范的物管公司乱收费时有发生。
物管收费涉及卫生、安全、、供水、供电、供气、供热等各个方面，名目繁多，服务内容广泛。随着意识加强，尤其是物管行业的逐渐规范，一些物管公司对乱收费不再是明目张胆，但巧立名目或超标收费比较突出。知名物管专家、悦豪物业管理公司总经理邓南宇认为，一些不规范的小物管公司乱收费手段越来越隐蔽。原因是目前一些物管收费政策调整一般都由相关部门通知到执行单位（物管公司），而终端消费者业主对此知之甚少。尤其物管公司借信息不对称仍收取已取消收费项目的费用，变相多收费。
7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价》，此举可以看作是去年出台的《物业管理条例》中所的物管公司必须定期向业主公布物管收费后的正式实施办法。根据，物业管理企业应采取收费清单、多终端查询等方式实行明码标价。应标明服务内容、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。此外，收费标准发生变化时，应提前1个月进行。
邓南宇表示，由于目前不规范物管公司乱收费呈隐蔽性，明码标价将增大物业公司巧立名目乱收费的难度，有效遏制乱收费蔓延的趋势，但很难从根本上杜绝乱收费行为，出台配套的实施细则及规范市场才是关键。
物业管理协会副会长赵兴汉认为，规范物管收费应该从源头抓起，即更重要的是从最初物管公司的定价开始规范。如果物管公司和业主之间的协议价格已存在多收费或乱收费，即使公布出来也没有意义。因此，明码标价更重要的是要把收费的计算标准、依据和计算的公式公布出来，这才是真正的明码标价。同时，他还表示，实际上，一些正规的物管公司早已实行明码标价。多数业内人士也表示，正规的物管公司已做到明码标价和公示，即将实施的明码标价对于正规物管公司来说，意义并不是太大。
赵兴汉表示，从根本上解决乱收费的关键还在于物管公司自律和有关部门的监管，双管齐下。规范物管市场，一方面要规范市场中的游戏规则，另一方面要规范市场中的主体———物管公司。只有从物管公司自身规范的角度入手，才能真正杜绝物管乱收费的情况发生。
事实上，不论物管市场如何规范，违规操作的物管公司仍然会存在。对此，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，在这一客观情况下，业主的主动和部门的监管则常重要的。被侵权者要站出来，自己的。而有关部门的监管力度要大，要加强对整个市场及物管公司收费行为的监管。
建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，加快物业管理立法，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
执行明码标价的单位是物管公司，而对明码标价认可的主体则是全体业主。但是从目前的实际情况看，多数业主对物管收费的相关知识还是处于“一穷二白”的阶段。
这样，即使物管公司公布收费项目，业主也看不懂哪些收费项目是属于不合理收费。因此，实行物管收费明码标价，首先要给所有业主进行一次“集体扫盲”，让业主真正了解哪些物管费用是该交纳的，哪些费用已经不再收取等的情况。
李玲（汉韬律师事务所主任律师）：物管纠纷多半是由收费问题引起，因此实行物管收费明码标价对规范市场可以起到一定的作用，但仅仅依靠的力量是不够的，因为无法对所有物管公司进行全程式的监管。明码标价完全按照实际的物管收费标准，还需要一定的相关配套法律进行必要的监督，用法律的手段来代替行政命令或者直接干预。
市国土资源与房屋管理局小区办主任赵春凯透露，明年上半年出台维修基金实施办法，现在正处于研究阶段，实施办法细则的侧重点是，本着公开、透明、科学的原则，维修基金的使用将由业主决定。按，小区维修基金应占房价的2％，细算下来，每个小区的维修基金都是一笔可观的数字，如回龙观小区，其维修基金高达数千万元。即使一个几百户的小区，维修基金少说也有上百万元。如此巨额的费用如何利用好，业主最关注，主管部门也最头痛。赵春凯说，现在维修基金的使用权掌握在业主委员会手中，仅靠业主委员会的几个来管理上千万甚至是上亿的维修基金，很难让人放心。在制定维修基金实施细则时，要把这个使用交给业主。如果小区内有公共设施的修缮需要维修基金，首先要召开业主大会，由业主大会形成决议，然后才由业主委员会实施。同时，还要请专业公司对小区内公共设施损害程度进行鉴定，并公布财务支出预算，让业主的每一分钱都花得明明白白。赵春凯强调，对于小区内经常出现开发商或物业公司私自占用维修基金情况，在实施细则当中也会加大相应的处罚力度。
于明年元旦实施的《物业服务收费管理办法》与现在实行的旧办法有哪些调整？收费标准由谁来定呢？物业公司和业主之间的关系发生了哪些变化呢？市民明年将怎么交纳物业费用呢？为此，记者就读者关心的有关问题，采访了有关人士。有关负责人就明年实行的《物业管理条例》的相关内容，做了解释。 1问：新的《物业服务收费管理办法》中，对物业服务收费有何界定？ 答：新办法说，物业服务收费就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，相关区域内的卫生和秩序，向业主所收取的费用。 2问：新的《物业服务收费管理办法》中，指定具体收费价格吗？ 答：在新收费办法中明确，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民价格主管部门会地产行政主管部门确定。 3问：按照新的《物业服务收费管理办法》，物业费用价格由谁来定呢？ 答：新办法明确，物业服务收费实行指导价的，有定价权限的人民价格主管部门应当会地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。也就是说，从明年起，物业收费价格由业主和物业公司协商而定。 4问：物业公司要把服务内容和收费标准等情况告知业主吗？ 答：从明年起，物业管理企业应当按照价格主管部门的实行明码标价，在物业管理区域内的显著，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 5问：业主和物业公司如何约定物业服务费用？ 答：新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 6问：以后买房签订买卖合同时，在物业管理方面，应当注意签订哪些内容？ 答：开发商与买房人签订买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及买房人共同利益的约定应当一致。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 7问：物业公司应该多长时间公布一次物业服务资金的收支情况？ 答：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 8问：业主对物业公司收支情况有质疑，物业公司必须答复吗？ 答：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 9问：按照新的物业服务收费办法，物业服务成本和支出如何计算？ 答：新办法，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下9个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 10问：业主可以查物业公司的账吗？ 答：物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 11问：业主逾期不交物业费，新办法怎么约定？ 答：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 12问：已经入住，但是有些物业项目还没有竣工，物业费用由谁来交？ 答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买房人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 13问：物业公司代收水电气等费用吗？ 答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 14问：由谁决定共用部位和设施设备的经营？经营收入归谁？ 答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 15问：如果物业公司的收费违反有关，谁负责对它进行处罚？ 答：新办法，价格主管部门会地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和的，由价格主管部门依据《中华人民国价格法》和《价格违法行为行政处罚》予以处罚。 16问：从明年开始实行新办法后，以前的老办法怎么执行？ 答：本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，即：计价费1996266号文件，同时废止。
近3年物管收费举报受理量位居前3位，业界认为，10月1日起实施的明码标价将增大乱收费的难度，但欲根本上杜绝乱收费仍需企业自律、部门监管和业主主动据国家发改委对全国价格举报电话受理的举报情况统计，近3年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反乱收费，一直高居各类举报问题前3位。而从今年10月1日起，物业管理企业应明码标价。多数业内人士表示，明码标价在一定程度上能对不正规的物管公司起到一定的制约作用，但很难真正杜绝物管公司乱收费现象。信息不对称，监管不力，乱收费隐蔽目前，市发生的有关物管纠纷诉讼案件层出不穷，纠纷的主要原因绝大多数是由于业主认为物管公司乱收费或多收费少服务。汉韬律师事务所主任律师李玲分析说，物管收费纠纷是引发物管公司和业主之间其他纠纷的主要导火线，而信息的不对称和不公开是其产生的主要的原因。在海淀区法院今年一、二月份受理的物管诉讼案件中，物管企业起诉业主不交纳物管费用的案件占到了99.2%，而在审理中，业主对不交纳物管费用的解释均为物管公司存在乱收费或多收费少服务的行为，因此他们就以不交纳物管费用进行。物管收费一直都是物管工作的焦点，在去年出台的《物业管理条例》中就明确提出，物管公司要定期向业主公布物管收费的账目，但是在执行过程中，由于业主对物管收费信息的不对称以及有关部门的监管不力，导致一些不规范的物管公司乱收费时有发生。物管收费涉及卫生、安全、、供水、供电、供气、供热等各个方面，名目繁多，服务内容广泛。随着意识加强，尤其是物管行业的逐渐规范，一些物管公司对乱收费不再是明目张胆，但巧立名目或超标收费比较突出。知名物管专家、悦豪物业管理公司总经理邓南宇认为，一些不规范的小物管公司乱收费手段越来越隐蔽。原因是目前一些物管收费政策调整一般都由相关部门通知到执行单位（物管公司），而终端消费者业主对此知之甚少。尤其物管公司借信息不对称仍收取已取消收费项目的费用，变相多收费。明码标价遏制乱收费，还需配套细则7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价》，此举可以看作是去年出台的《物业管理条例》中所的物管公司必须定期向业主公布物管收费后的正式实施办法。根据，物业管理企业应采取收费清单、多终端查询等方式实行明码标价。应标明服务内容、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。此外，收费标准发生变化时，应提前1个月进行。邓南宇表示，由于目前不规范物管公司乱收费呈隐蔽性，明码标价将增大物业公司巧立名目乱收费的难度，有效遏制乱收费蔓延的趋势，但很难从根本上杜绝乱收费行为，出台配套的实施细则及规范市场才是关键。物业管理协会副会长赵兴汉认为，规范物管收费应该从源头抓起，即更重要的是从最初物管公司的定价开始规范。如果物管公司和业主之间的协议价格已存在多收费或乱收费，即使公布出来也没有意义。因此，明码标价更重要的是要把收费的计算标准、依据和计算的公式公布出来，这才是真正的明码标价。同时，他还表示，实际上，一些正规的物管公司早已实行明码标价。多数业内人士也表示，正规的物管公司已做到明码标价和公示，即将实施的明码标价对于正规物管公司来说，意义并不是太大。自律、监管双管齐下，健全法规赵兴汉表示，从根本上解决乱收费的关键还在于物管公司自律和有关部门的监管，双管齐下。规范物管市场，一方面要规范市场中的游戏规则，另一方面要规范市场中的主体———物管公司。只有从物管公司自身规范的角度入手，才能真正杜绝物管乱收费的情况发生。事实上，不论物管市场如何规范，违规操作的物管公司仍然会存在。对此，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，在这一客观情况下，业主的主动和部门的监管则常重要的。被侵权者要站出来，自己的。而有关部门的监管力度要大，要加强对整个市场及物管公司收费行为的监管。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，加快物业管理立法，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。■观点业主收费知识要扫盲高峰（中原华夏物业管理有限公司副总经理）：执行明码标价的单位是物管公司，而对明码标价认可的主体则是全体业主。但是从目前的实际情况看，多数业主对物管收费的相关知识还是处于“一穷二白”的阶段。这样，即使物管公司公布收费项目，业主也看不懂哪些收费项目是属于不合理收费。因此，实行物管收费明码标价，首先要给所有业主进行一次“集体扫盲”，让业主真正了解哪些物管费用是该交纳的，哪些费用已经不再收取等的情况。用法律代替行政命令李玲（汉韬律师事务所主任律师）：物管纠纷多半是由收费问题引起，因此实行物管收费明码标价对规范市场可以起到一定的作用，但仅仅依靠的力量是不够的，因为无法对所有物管公司进行全程式的监管。明码标价完全按照实际的物管收费标准，还需要一定的相关配套法律进行必要的监督，用法律的手段来代替行政命令或者直接干预。
（5月21日），市国土房管局正式公布了《物业服务合同（示范文本）》。由于提前于今年3、4月份向全市征求过意见，此次定稿的正式文本中采纳了不少来自的，对物业管理双方的违约责任做了较为详细的，如果业主有违约行为也应给物业管理公司赔偿。
新颁布的示范文本主要是为业主大会与物业管理企业签订合同提供指导，适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同时使用。而过去的物业服务合同通常适用于在业主大会或业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业时使用。
除了约定总的服务费用外，还明确对电梯、水泵运行费用进行约定；将价格形式区分为指导价和市场调节价，将物业服务费用核算方式区分为酬金制和包干制。
因业主方违约导致物业公司不能提供约定服务的，物业公司有权要求业主方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，物业公司有权解除合同。造成物业公司方经济损失的，业主方应给予赔偿。
物业公司方未能按约定提供服务，业主方有权要求物业公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，经业主大会持2/3以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成业主经济损失的，物业公司应给予赔偿。
针对时常出现的原物业管理企业在合同终止后不撤出物业项目的问题，示范文本了物业管理企业在合同终止后撤出物业项目的义务，并详细了物业管理企业不撤出物业项目时应承担的违约责任。a型血女人的性格
|
