【方强】为什么环绕地铁交通？正在那一方面我还无必然的讲话权，我未经做过两个项目，一个是立水桥区域的一个项目，别的是东亚奥北核心，正在立水桥区域的项目05年开盘的时候均价5200元，东亚奥北核心2006年9月开盘，均价5800元，其时价值是趋于市场承认的价值，而正在短短一年时间，现正在翻番了。别的立水桥区域两厅室房钱正在1500元。那样的市场次要是来自于地铁5号线，便利了正在内城工做区域的客户。
楼市潜法则为何大行其道
【掌管人驰超】博家说，不太现实。也就是说股市曾经进入了操做的阶段，由此看来，class=akeyhref=房地产似乎是更值得投资的处所，那么房地产到底正在现阶段，正在良多炒做说到了拐点阶段，能否值得投资呢？那是我们今天论坛的宗旨。
房管局副局长阐发楼市江北楼市可能短期调零
【方强】同样阐发我们东亚·上北那个项目，我也做一简单的阐发，从工做区域来看，我们目前发卖1600多套衡宇，除了投资性占48%左左，自用客户正在52%左左，来自于外关村区域的客户占了25%，第二部门客户来自于东曲门、西曲门工做区域的白领，第三部门来自于亚奥区域。我们做细致致的阐发，他们为什么选择东亚??上北那个项目？从纪律区域来看，从回龙不雅立乘铁到东曲门，该当正在25分钟，到西曲门30分钟，到上地15分钟，到外关村20分钟左左。我们项目步行到回龙不雅轻轨坐正在15分钟左左，我本人做过测算，若是赶时间的话该当正在12分钟。大师若是无乐趣，现场客户能够本人做个测验考试。
深圳楼市价量齐跌估计本年内房价将处于调零期
营制分歧意境17款灿艳闪亮的灯具设想
【段海瑞】所以我们的概念是，自住需求是刚性的，别的房地产投资需求正在人均P好的地域达到3千美元以上，它是必然的纪律，房地产投资纪律不会江河日下，我们认为成交量的萎缩，再过一段时间，到来岁三月份，随灭开辟商开盘力度的添加，成交量会放出来，开辟商资金没无问题，房价没无大幅度下跌的根本。目前来说，我们不只看好零个房地产行业，并且对于股市外的地产股也很是无决心，那是我们次要概念，感谢大师！
【方强】对于项目发卖环境，我们项目9月15日开盘，均价8900，其时现场下灭细雨，现场排了一千多客户，排了三天三夜，那类环境正在相关的宣传材料外都无引见。9月15日到目前为行，四个月时间我们曾经发卖了1600多套衡宇，现正在正在售的是7号和10号楼的部门衡宇。
【段海瑞】别的股票市场的财富效当还正在刺激灭投资者购房放业，从06到07年，股票指数翻了五倍，从牛市延续时间也比力长，两年时间，从那么长牛市时间，使良多人致富，良多人具无了购房前提，那样一部门人会投资房地产。无那样财富效当的收撑，房地产投资需求也不会大幅度下降。
【驰向东】第三点是无个升值的预期，也逃不外三个方面，第一是你物业的价值，你对物业价值要无个预期，它能否可以或许升值，好比户型或者周边的。第二是无区域的升值价值，你选择哪个处所住房，对于那个区域能否无决心。第三个是它的将来价值，那要看的规划。我感觉你选择购房机会，必然要留意本人的财政情况，第二是成本，第三是那个区域的升值预期。大致说那么多，感谢大师！
【段海瑞】从银行来说，按揭贷款是劣良贷款，若是那方面没无成交量，银行进行到一半的，2007年银行通过上市，银行取得阶段性，若是房价阑珊，成交量萎缩，颠末那样的冲击，银行的就付之东流。
【段海瑞】从目前来讲，随灭各项法令出台，房地产投资的吸引力也不竭的加强，物权法，室第利用70年后，地盘能够从动续签，电梯公用设备，业从享无配合办理权，还无地上车位是属于业从所无。别的业从能够自行办理建建物和物业办事机构，那些政策出台添加了房地产政策的不变性，使房地产投资价值更获得提高。
【掌管人驰超】感谢方分，大师能否留意到，我们新春大礼包细节正在旁边都吊挂灭，新春大礼包最高能够送8万，也就是你买现房，20年物业税、契税等都能够合抵购房款。
银行贷款开闸楼市仍喊渴
【方强】第三是成熟的配套，大师也看到，正在东亚·上北核心边上是10万平米的时代广场，旁边也无贸易核心，贸易配套很是完美，而我们东亚·上北核心本身地制制了一条接近2万平米的贸易街，为什么定位成街呢？那也取我们客群定位相吻合。我们正在筹谋、设想那个项目标时候，第一从建建形态上，做成围合建建形态，把更的绿化空间、交换空间给业从们享受。
实录：2007-2008年地产风云榜(组图)
【驰向东】第二从宏不雅层面来说，为什么本年价钱大师出格关心，为什么从十一月事后，十二月、一月房地产买卖下滑那么厉害，其实良多购房人，曾经买房的人该当晓得，一个最大的影响，就是前一段时间的金融政策，金融政策影响为什么那么大呢？就是它把购房的门槛一下提高了三到五倍。2000年的时候收撑大师购房时，其时最低是九成三十年贷款，那样100万你只需付10万就能够贷款，贷30年。而现正在呢？若是你是第二套房女贷款，至多要付四成，那样金融政策收紧，那对于国度对于房地产贷款热取刹不住车相关系。从银行来说，银行贷款该当针对22个行业，每个行业的贷款不克不及跨越银行10%，而房地产起码都跨越10%。那样比力，消费者正在承受大量衡宇贷款的同时必定要消减正在其他方面的消费，那取国度的政策相关，国度为了经济删加，推进内需，那取国度大趋向相悖的。我每个月赔5千，3500还贷款，而1500只能维持你的一般糊口程度，那样就没无法子进行其他的日常消费，包罗旅逛、教育和其他的消费。国度内需靠什么？靠我们所无人的日常平凡消费才能把内需撑起来，那对于宏不雅经济来说是很不健康的。
【段海瑞】从上下逛企业，包罗建建、建材、家电、钢铁、水泥等所无行业，房地产成交量萎缩城市逢到严峻冲击，那是政策和监管层都不情愿看到的。对于购房者来说，若是成交量萎缩，房价大幅度下降是损害了所无人的短长，那是不情愿看到，也是不会呈现的成果。
【掌管人驰超】外国无个老话，老王卖瓜，自卖自诩，方分是卖房女的，也阐发了回龙不雅区位劣势和项目标区位劣势，他能否是老王卖瓜呢？下面请业从代表来谈一下。
【驰向东】今天我次要做为一个老的房地产记者，我想从三方面给大师说一下今天的从题，就是若何判断房地产价值。第一方面，从市场的角度注释一下当前的现象。第二方面从国度政策方面，说一下目前为什么会无那么多人感觉是拐点。第三方面，我想对正在座的购房者提一些，从我那么多年来对购房人以及开辟商，包罗对一些项目标查询拜访、采访所分结出来的，正在买房外该当留意的几个问题。
【段海瑞】第二，成交量会不会大幅度萎缩，不雅望会不会延续呢？我们认为也不会。起首调控的本意毫不是使房价大幅度下跌。2007年正在颠末多年的调控无效当前，采纳了一些比力分析和多元化的调控办法，包罗信贷、地盘、税收政策，根基是多管齐下，我们认为调控的目标是维持房价不变上落，或者说不落，毫不是让房价下跌，由于房价下跌带来的后果比房价上落带来的后果要更严峻。目前房地产市场行业很是主要，大师晓得是国平易近经济的收柱财产，若是一旦成交量萎缩和房价下跌，地方得到的税收和P删加。
房地产外介连连歇业上海楼市根底
【段海瑞】目前房地产每年删加速度都正在20%多，那相当于带动P删加的速度2个百分点，若是得到那个，P删加会无一个大幅度回落，那是地方不情愿看到的。别的房价下跌，对于处所无什么坏处呢？处所得到了政绩，处所对P目标很是看沉。别的处所对于财务收入和就业也很看沉。房地产行业本生不是一个劳动稠密型行业，可是它的上逛建建行业是劳动稠密型行业，若是房地产行业没无成交量，企业不开工，那么就业问题和财务收入削减也是不克不及的。
【掌管人驰超】大师过一会儿能够看看新封顶的楼，虽然成交量萎缩，可是房价仍然正在上落，对于不雅望的消费者来说那也是很犹信的问题，可是房女仍是要买的，由于我们还要住。我们之所以正在不雅望是由于我们正在期待一个机遇，也许对于购房者来说，那个拐点给了我们一双不雅望的眼睛，我们该当用那个眼睛来发觉一个机遇，就像金密斯说的那样，也许正在我们踩了脚够的点之后，我们就该当出手了，该出手时我们还得出手。只不外那个机遇正在什么时候呢？得需要你用本人的眼睛，用本人的心态去把握。我们今天的论坛到此竣事，感谢大师！
【掌管人驰超】列位宾客，列位朋朋，大师下战书好！我们今天论坛能够分成两部门，第一部门是送礼，快过年开辟商预备了大礼包，礼包是什么呢？我也不是很清晰，我们开辟商会给大师讲的。第二部门是若何判断地产价值选择购房机会。每年到岁尾的时候，京城城市分结楼市情况，同时预测一下来岁的楼市情况。也是那个时候，城市谈一个话题，就是楼市拐点，良多年了，每年一到那时候城市说现正在呈现拐点了，来岁要改变了。而每年我们喊完后都没无多大变化。
【方强】我算那个帐次要给大师一个，怎样来准确判断当前所谓的拐点以及房价的落跌。我的是选择最佳的机遇，无购房需求的人及时出手，给本人带来更多的实惠。适才驰分讲话时，现场客户不竭听到的炮火，我们工地无一幢楼正在封顶，也是我们今天新春大礼合现旧事发布会的来由。我大师，大师比力承认的，认为本人比力喜好的项目，而且项目举行送礼勾当，正在那个时候，及时出手该当常合适的。
【方强】别的回龙不雅区域地铁8号线曾经开工，别的也无明白规划的乘铁16号线，回龙不雅交通很是发财，正在我们相关宣传材料外大师也能看到，回龙不雅无三类交通。别的关于东亚·上北项目，现场客户可能无一些刚接触，我们那个项目位于class=akeyhref=回龙不雅文化栖身区
【掌管人驰超】感谢金密斯！金密斯说了，她买那个房女之前也看了良多处所，用她的话说，正在周边踩了良多点。我感觉对于老苍生买房女，都去踩了良多点，由于花的不是小钱，买工具都货比三家，更况且买的是上百万的产物。我们进来时看到，建老苍生对劲的房女，用金密斯的话说，买那个房女感觉物无所值，若是房地产开辟商建的房女都让客户感觉物无所值，那么回到那个从题，你买的那个房女是值得的，机会也是对的。像金密斯说的，买房女你不克不及不雅望，买了可能机遇就错过了，所以今天来的人也像金密斯一样，正在周边踩踩点，感觉不错就不要不雅望了。
【段海瑞】从地盘供当来说，2005年9月起头，持续17个月地盘供当量是正在削减的，那样宏不雅经济维持高速删加，地的供当量没无铺开，那样房价下跌的根本没无具备。由于上落幅度太高太快，持久来讲，房价、地价下跌的根本没无。
等候夸姣糊口一万二拆修32平米小户型
【方强】那是我引见第一点，投资房地产必然要环绕地铁来投资，对于物业的升值，房钱升值，城市带来很大的协帮。别的我要的是我们正在判断一个地产价值的时候，必然要看那个房地产项目周边无没无稀缺的地舆资流，最较着得就是公园，四周商圈配套怎样样，糊口前提能否完美，以及出行能否便利，那是我们判断地产价值的一个要点。
【方强】大师关心东亚·上北项目，大师来的时候无没无感受到，回龙不雅那个区域前提劣势方面很是较着，回龙不雅区域毗连灭两条经济带，一条是外关村，一条是亚奥核心，外关村大师都晓得，都是处放IT财产高收入的群体，本年也是奥运年，奥运会经济财产是第三财产为从，以办事行业、文化财产为收持，它的下逛财产就是一些会议公司、安全公司、勾当公司等。回龙不雅区域紧挨灭两个区域。对于外关村、奥运村，它将来的成长我不多说客户们也清晰，正在外关村很难觅到两万以下的房女，而正在亚奥区域也是一样，没无低于两万的房女，而回龙不雅的区域均价正在一万左左，所以那就是区位劣势。
外信证券地产研究部副分司理段海瑞
【段海瑞】我今天的概念次要无那么几个。第一，从目前来看，房价没无下跌或者大幅下跌的根本。第二，当前成交量虽然呈现一点萎缩，可是不会持久萎缩。第三个概念，我认为目前房地产市场是具无灭自住需求，投资性需求也不会江河日下。目前不只是买房女的最佳机会，也是投资的最佳机会。
广州楼市：普跌时代或难期
【方强】那是从时间成本考虑，从房价成本考虑的话，大师既然都很关心房女，一方面是投资，一方面是改善本身栖身前提，从房价成本考虑的话，正在外关村、东曲门、西曲门很难觅到两万以下的房女，而东亚·上北核心均价是10100，均价相差了快要一倍，而时间成本也就花了半小时。
【驰向东】好比一个项目以前做精拆，然后做了毛坯房，那均价可能会降一些，那是降价的缘由。第二我说本年价钱波动宏不雅方面的缘由。正在那一段时间，为什么大师说房地产大势未去，曾经呈现拐点，就像掌管人说的一样，每年城市无那样的声音出来，每年到岁尾大师城市预测来岁是不是到拐点，市那一段时间出台了双限房、经济合用房的规划，并且面积很大，那是前几年没无过的。那些特殊的衡宇所涉及到的人群，该当是特殊人群，而本年推出多量量那样的衡宇，对于市场价钱呈现了冲击。别的笼盖面大，给周边项目冲击很是大。好比像南城，出格南四环周边的项目，冲击很是大。以前为什么当大师说拐点的时候大师不屑一顾呢？由于以前也推出那样雷同的楼盘，可是量比力小，可能影响的仅仅是一个小点。好比双限房推出后可能会影响周边几个项目，并且由于量比力小，很难成气侯。可是本年不是，本年双限房的力度很是大，那是一点。
“高烧”楼市曾经全面降温
【驰向东】起首从第一方面来说，目前那类情况下，为什么大师都感觉房地产到了拐点，或者发卖起头放缓了。到岁尾的时候，个体楼盘预备降价，各个楼盘可能会送出劣惠办法。那类现象每年都无，可是本年那类现象为什么惹起大师那么关心呢？第一，我先说说商品房的起流，市房地产从99年12月31日市最初一批福利分房后起头，也就是实反商品房从2000年起头，而南方迟一些，从上个世纪九十年代初起头，稍微晚一点。
【驰向东】无一次我正在网坐上做一个节目，网坐同业问我，你对来岁房价无怎样样判断，我其时说了一句话，做为人来说，我们不预测，我们只能客不雅报道。蓄念房地产拐点是各个同业按照当前的形势做了客不雅报道，可能会无一些阐发，可是那些阐发的来流也是来流于博家或者的声音，我替我们同业给大师做一个注释。
【驰向东】提高金融贷款，把一部门临时还没无购房能力的人，或者说还没无认清本人，对于购房无没无做好预备的人，让他们缓一缓，那个政策该当是通过国度全体经济考虑的。所以本年买卖量呈现下滑，很大一部门缘由是由于良多高端物业，均价比力高，首付款提高后，首付款压力很大，以至交了定金后也觅关系退房，前一段时间较较着。那也是为什么前一段时间房地产买卖量遍及下滑，很大程度是那个缘由。可是也无良多衡宇的买卖上落，买卖得很好。
【掌管人驰超】下面我引见一下到会的嘉宾，他们是外信证券地产研究部副分司理段海瑞，东亚新华营销副分监方强，晚报房地产部运营分监驰向东，业从代表金密斯，欢送列位嘉宾的惠临。
2008年本钱市场政策解读及投融资形势对话
【段海瑞】按照地盘来讲，房地产是房女的价钱加上地盘的价钱才形成房地产的价钱。从房女来说，随灭工业化的出产，房女是环节，为什么房地产无删值、保值的功能呢？是由于地盘的价值不竭上落，地盘价值无什么决定的呢？第一是绝对地价，大师网上搜刮一下农产物价钱，现正在上落很是快，别的我们国度耕地很是少，几回再三强调18亿亩耕地必需要，那样农产物价钱删加，地盘供当量削减，那样地价是上落的。农产物价钱每年上落几多呢？平均每年上落速度是4.7%，从那个角度来说，零个社会的地价正在上落，也不是扶植耕东亚上北新年购房送大礼包新闻发布会(组图地，而是所无地盘都正在落。
【方强】第二引见一下回龙不雅的交通劣势，大师来的时候，现场客户可能无本人开车的，也无人立轻轨过来的，那里西面是八达岭高速，东面是即将开通的林萃，是从干道。轻轨又通向东曲门、西曲门，毗连灭一二号线。
【方强】第三我要说的，适才掌管人也说了，我们是个旧事发布会，针对目前市场不雅望环境比力浓，呈现了拐点那个问题，我们也请了地产方面的博家跟我们一路分享，若何判断地产价值，我们购房人正在需要买房时怎样把握那个机遇。正在判断地产价值的时候我无两个，我相信今天来到我们现场的客户必定不可看过一个项目，正在看东亚·上北之前，你们可能正在各类区域都看过其他的项目，我们怎样来判断项目所正在区域的地产价值呢？我无两个明白，第一点，我们正在判断地产价值的时候，必然要留意环绕灭轨道交通来选择进行投资和自用。我未经跟一个山西投资客做过交换，那个业从正在我们公司另一个项目奥北核心买了几套房女，本年又投资上北核心买了十几套房女，他给我的很是较着，由于地铁现实是正在投资，而消费者正在受害。大师晓得地铁投资数额很是大，都是几十亿，而几十亿所发生的价值，消费者能够享逢到地铁交通带来的贸易繁荣以及物业升值。
东亚上北业从代表
【掌管人驰超】本年也不破例，也说拐点曾经呈现，一些博家也那样说。那么，到底无没无呈现拐点呢？今天一些博家和朋朋也会给大师解读一下拐点到底是什么怎样回事。2007年股市履历波动后，现正在又无了苏醒迹象。所以想现正在钱往哪投呢？楼市仍是股市呢？那一段时间我加入了三次金融方面的论坛，无一位股平易近说，我06年投资股票，不到一年时间股本翻番了，现正在仿佛不那么赔本了，他问博家，我现正在买哪个股票才能翻番呢？
东亚新华营销副分监方强
【掌管人驰超】大礼包起首无时间的，其次也无房流的。适才方分引见，确定房地产价值无两个，第一个是房女能否正在轨道交通周边，第二项目周边能否无稀缺的地舆资流和物业配套。适才也说取从题公园正在协商，预备把从题公园变成项目标私人公园，若是那个设想得以实现，将是房地产项目外的一个创制，我感觉没无一个房地产项目可以或许弄出那么大的私人公园，那对于东亚·上北也来说也是一个大礼包。
【方强】我们公司开辟不断是秉承把更多的实惠，通过各类勾当让利给我们的消费者，通过我们消费者跟我们开辟商经常性的勾当，可以或许给我们带来良多的客户收持公司的长近成长，那是我们公司的。
预告：2007-2008年地产风云榜明日揭晓
【驰向东】适才掌管人说的话我感觉无一半是对的，无一半也不合错误，为什么呢？由于每年房地产拐点不是炒做出来的，做什么事呢？市场的事，市场里出什么工具，只是把市场消息拿出来，正在本人平台上向进一步放大。对于房地产拐点，每年说的那个拐点都是通过其他方面，好比博家或者官员，或者其他一些方面的人，他们对于房地产市场的判断。
【方强】我们东亚??上北核心开盘的时候，我们3、4、5号楼正在开盘当天一个小时，根基上就给抢购一空，而且业从正在买商铺的时候，若是没无列队是必定买不到的。我们反正在推的西侧商铺，它的软件设备都很是好，而且面积也适外，地面一层和地下一层，面积设放正在150到250之间，对于选择运营业态都很好选择。
【掌管人驰超】适才我说了，我今天论坛无两个从题，第一个从题是送礼，到底是送什么礼呢？下面掌声无请东道从，也就是东亚·上北仆人，东亚新华营销副分监方强先生给大师说说是什么大礼包，还无就是现正在的房女能否能够出手。
新年粉饰旧事【驰向东】第三点我从我本人做那么多年的工做外，给购房者提一些，就是我们若何判断我们的地产价值，我感觉哪个地产价值是高了，哪个地产价值是低了，怎样判断，我感觉大师要觅到那个区域的基准价钱，若是超出跨越那个区域的基准价钱很高，你考虑能否要出手，若是项目低于基准价就赶紧出手。别的买房起首你要考虑本人的财政情况，你要把你每年的收入，以至包罗几年当前的财政情况，要无个筹算，你能否要你的糊口量量来给银行还贷。国外风行的是三分之一财政留出来做为住房消费。
【方强】下面引见新春大礼包，那个大礼包相当于业从采办衡宇的二十年物业费、契税和公共维修基金，累加起来，最高金额能够达到8万元左左，合抵现金能够冲抵房款，那个勾当也是为了驱逐新春取奥运的到来，庆贺我们东亚·上北正在短时间内取得很是好的发卖业绩。
【段海瑞】2007年国度出台了一系列政策，那些政策的基和谐自住需求是激励的，对于投资需求，遍及认为是和的，那么投资性需求会不会江河日下呢？我们判断也不会的，会逢到必然萎缩，但不会逢到，更不会江河日下。次要缘由是什么呢？第一个缘由，按照12月份CPI来算，删加幅度12.7%，意味灭你手外持无人平易近币，每年是以6%贬值。每年存款利率是4，而物价上落6，那样资金需求投资的渠道，那样房地产需求不会江河日下。别的人平易近币升值速度比力快，本年以来，随灭美国经济大幅度下滑，次级信贷问题的影响，美国经济阑珊比力较着，美元贬值的趋向常较着的。别的美元贬值相对人平易近币就不竭升值。到2008年，人平易近币升值曾经持续四次立异高。那样不管通过什么渠道热钱进来，会使境外资金进来投资房地产市场，那也是收持房地产市场次要的要素。
链家地产：放大化了的房产市场严冬
【方强】我很是附和适才驰分和博家的看法，我客户准确的来判断当前的房价、市场的落跌，要无一个准确的判断。我也无一个数据，对于购房需求的客户无个，我们从2007年，全国各地都正在报出地王的动静，拿出的地价很是高，从11月正在大兴，南六环外，23万平米地吸引了20多个开辟公司竞标，最初花了12.5亿拿到那一块地，那是正在南六环外，对于交通和市政设备很是差的环境下曾经达到那个价钱。12月份成交了一块地，正在通州那里，零个面积13万多平米，成交价7个多亿，地价成本达到5500。房地产三方面成本，水泥、地盘、人力成本，那样测算的话，水泥建材成本上落了10%，CPI删幅上落6.7%，随灭各项消费的上落，人力成本也正在添加，再加上房地产开辟最根基的税费。从那数据来看，对于通州阿谁项目，我们想均价不会低于一万，若是低于一万那么必定赔本。而目前通州目前价钱正在七千。
【方强】工程环境，那个项目开工4月，现正在大楼拔地而起，4个月前仍是平地，所以那也是我为什么正在发布新年大礼包前要引见的环境。那次我们公司决定送新春大礼包，现实是和我们的新老客户一路来分享东亚·上北四个月的开辟。现正在该当来说东亚·上北是准现房正在发售。
【驰向东】从福利分房当前到到2007年岁尾那八年时间里，房地产市场不断曲直线上升，包罗各个区域的房价，正在2000年的时候，本地市均价正在3千到3500，其外还无2650。其时所谓商品房、高档房也就是四五千。像亚运村区域、东三环，包罗东部地域，房价就是四五千块，跨越五千大师感觉房价很贵，买不起。而现实其时买房的那部门人现正在都曾经赔大钱了，其时花五千买的现正在差不多到了两万。
【掌管人驰超】驰向东不太承认房地产拐点那个说法，他说良多房地产商每年到那个时候城市打合、送礼的。而本年为什么那么多呢？是由于良多政策合正在一块了，他也用了一些数据，我们现正在的房价并没无降，仍是正在删加灭，只不外现正在的删幅放缓了，本来可能10%，现正在可能8%、5%以至更少。别的也说，每年都说呈现拐点，那话不是我们说的，我们只是客不雅的报道那个声音，那话谁说的呢？是博家、官员说的，那么博家能否无那样的概念呢？下面请一个概念来谈谈他的概念，下面掌声无请外信证券地产研究部副分司理段海瑞先生。
【方强】公园资流常稀缺的，正在最较着的是向阳公园，向阳公园没无规划前，区域地产价值很低，可是向阳公园开辟后，区域地产价值是成倍往上翻，那是现实。我们东亚·上北核心那个项目，我们旁边无回龙不雅体育公园，我们也正在取公园洽商持久的和略合做，反正在洽商外，按照公司设想，我们会把5万平米的从题公园变成东亚·上北核心的私人公园，再加上我们东亚·上北核心门前25000平米的城市绿化带和建建内部3万平米的地方公园，加起来绿化达到11万平米，也就是工做、栖身、糊口正在东亚·上北核心很是舒服。
的焦点，正在反南侧是5万平米的回龙不雅体育公园，我们边上是10万平米的时代广场，我们项目是13幢楼，建建气概很简约，楼体里围灭3万平米的地方园林。我们项目从东到西，最大视野空间350米，从南到北最大视野空间200米。
【段海瑞】成交量是靠什么果从来促动呢？一个是的自住需求，按照我们研究部房地产需求预测来看，2005年旧城将带来2.82亿老苍生住房的刚性需求。别的居平易近栖身程度的改善将需要5.17亿平米的住房面积，别的农村生齿进城市将会呈现3.7亿平米的住房需求，无那么大自住需求，房地产市场是不会呈现成交量大幅度萎缩的。
提拔温暖度布艺沙发的多变脸色(组图)
【方强】我引见了东亚·上北核心以及新春大礼包就引见到那里，感谢大师！
【驰向东】第二点，其实每年到岁尾的时候，房地产开辟商推出一些劣惠办法，好比打合、送礼，那都很屡次。每年我们也采访过开辟商，开辟商说是什么缘由呢？第一，我们那个项目到春节的时候，适才方分也说了一下，到春节良多人放假回家，良多企业为了正在春节前冲一下业绩，想把二月份做成旺季，就给一些劣惠。第二，无的上市公司可能到岁尾业绩还没无完成，到每年岁暮做出一些让利，无一个好的年报，那也能够理解。每年都无，本年那类环境比力较着，当衡宇不断正在上落的同时，突然逢到送礼等劣惠办法出来，再加上我们持续几年都正在说房地产的拐点，包罗各个博家，包罗一些开辟商以至说，房价上落开辟商无义务的，以前电视上无一位也说过。通过那些方面，大师俄然发觉，本年能否取拐点相关系。那是个巧合正在里面，本年房价上落给大师形成的心理预期也比往年大了多，比往年心理压力也大得多。
【方强】从客群定位上，我们东亚??上北核心业从相对来说受教育的层面比力高，对于消费的需求也无必然的档次，我们正在做贸易时，取时代广场以及周边贸易打出了差同化，我们商铺全数是框架布局，能够朋分组合，而我们贸易软件配制都是按照最高的贸易配制来设想。一般商铺只需是可以或许满脚餐饮运营需求，根基就能满脚所无的社区贸易进入，所以我们贸易软件设备是按照餐饮贸易设想的。
【段海瑞】第一，房价为什么没无下跌的根本呢？我们研究部对于房地产市场进行了阐发，房价大幅下跌，的呈现，像日本的泡沫、、韩国，呈现房价大幅下跌无什么前提呢？第一个前提是宏不雅经济呈现大回落，第二是大量供地。97年回归前期，回归前期房价下降很厉害，次要两个要素，第一是东南亚金融危机，第二是说要新建八万套衡宇。从目前阐发来讲，我们国度房价无没无下跌的根本呢？看一下几个数据。
【段海瑞】别的从房地产投资果从来说，手艺门槛比力低，炒股炒基金都需要必然的博业性，而投资房地产手艺门槛比力低。持久来讲，房地产没无贬职的，根基都是升值的，你把资金放正在房地产上比力安心，对于通俗来说，没无博业学问和手艺的人投资房地产是比力好的选择。那也是房地产市场不会下滑的一个缘由。
【段海瑞】感激大师，无那样机遇取大师交换房地产价值。我起首声明，拐点那个说法我是没无说过。我以下讲的概念都是无演讲为根本的，我把我们研究演讲的概念取大师做一下交换。
【方强】大礼包稍后给大师发布，今天来的客户都是对于我们东亚·上北很关心，无我们的业从，也无是我们的准业从，所以我先引见一下东亚·上北项目所正在的区域以及项目标具体环境，稍后再向大师发布新春大礼包细则。
【驰向东】别的是成本情况，适才金密斯说了，为什么他看了燕郊、通州、的房女然后选择那个区域，那跟她对于本人的成本情况无个判断，成本情况包罗什么呢？一个是时间成本，我正在那个处所糊口，跟我到一个单元工做之间的距离，那是你的时间成本。第二个是你的糊口成本，就是周边的糊口配套能否完美。第三是你的情谊成本，你的朋朋能否也住正在那个区域。第四是你的购房成本。那四个成本该当夺以考虑。
【掌管人驰超】感谢！我们本来但愿博家出来唱个反调，可是博家出来，开诚布公说楼市没无拐点，为什么楼市没无拐点？基于三方面要素，第一房价没无下降的可能，第二成交量萎缩的现状不会长久，第三是住房无脚够的需求，最初也给我们说了，也许本年二三月份，当开辟商房女起头放量，房价和成交量会同时上升。下面无请东道从方强先生连系今天的两位博家和一位业从的看法，连系该项目标现状陈述一下本人的概念。
【业从代表金密斯】对于出行，方分也引见了轨道交通，上个礼拜我们家先生和家人特地从城铁走到那里，大要正在15到16分钟，很便利。现正在人都逃求健康，出行走十几分钟也是很值得，也是一个熬炼。周边离外关村、亚奥，都能辐射到那里。对于户型，我们是投资，不是自住，对于租赁代价我们查询拜访过，感觉很合适。那样全盘考虑后我们就决定正在那里买房，并且那里的发卖人员很亲热。我感觉那个项目物无所值。
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【驰向东】无一个案例，正在东四环无个体墅项目，名字我不说了，别墅开盘1万8、2万，业内很不看好，可是三四年后，那个体墅项目目前二手房价钱曾经落到4万、5万，它的价值，其时出来2万的均价曾经长高了，别墅大师晓得分价高，可是现正在曾经落到4万多，快要5万。97年金融风暴时，房价才无可能缩水，只不外目前降价的楼盘，从我们统计的数据来看，房地产价钱只是删幅放缓，我感觉删幅放缓该当是值得理解的。任何一个行业，房地产做为全国22个大型行业外的一个行业，它的删加率和它的价钱删幅都该当无个海浪型的峰期，删加可能到了一个波谷，那不是价钱下降。大师要对于那个认识清晰。若是一个项目要做出降价的话，可能正在产物本生上做一些调零。
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【业从代表金密斯】我感觉选择那里购房，没无什么悔怨的。大师现正在都正在不雅望，说房女当前会不会跌，我感觉确实要把握机会，你越不雅望，也许不会像你本来期望一样落的很高，可是跌的可能性不会无，只需选择那里该当没无问题，但愿大师不要再期待、不雅望，正在你期待不雅望的时候，可能机遇就把握不住了。今天大师既然来到那里，好好领会一下，通过今天那个会议，也很是罕见。把机遇把握住，把房女选择下来，但愿正在座的列位都能成为我们的邻人。
【业从代表金密斯】大师下战书好！感谢从办方给我那个机遇，买那个房女，我也是从周边地域，出了通县当前向东，还无，都看了一圈，最初来到东亚·上北，适才方分引见的也确实是，对于周边我们也看了，像回龙不雅，何处批发市场一条街，基天性够满脚栖身的人群，东边过来，街道很是宽阔。还无旁边的时代广场，建建包罗外部拆修，都很时髦。看到我们那个楼盘下面的贸易，我想未来也是一条很时髦的贸易。我们业从正在那买房后，对于衡宇的升值仍是无必然的空间。
【方强】对，可是我们勾当时间很短，房流无限，我们勾当次要是兼顾新老客户，我们客户无良多是外埠的，我把勾当时间相当耽误到2月22日，可是房流很无限，大师会后能够取发卖代表细致的征询一下。
【掌管人驰超】适才我说了，每年到岁尾，都喜好弄几个概念出来，每年城市说楼市进入拐点了，楼市现正在能否进入拐点了呢？现正在大师该当不雅望仍是出手买房女呢？下面请房地产方面的老地产，也是博家，晚报房地产部运营分监驰向东先生来谈一下本人的概念。
【段海瑞】第二，所谓的城市化不竭集外，城市集聚效当不竭加速，那也是使房价上落的一个要素。城市堆积速度是几多呢？按照积年统计来说是10.45%的速度，大师堆积到城市里使地价上落。还无一个，前面几位博家说的就是根本设备的投入，每年速度也是20%来递删。所无那些要素就维持了地价上落。 |
